• Jeanne

Le statut LMNP : comment se constituer un patrimoine immobilier en maîtrisant sa fiscalité !

Lorsque vous commencerez à vous intéresser à l’investissement locatif, vous verrez fréquemment apparaître la notion de “statut LMNP”. Il est important de bien comprendre ce que cela signifie, c’est quelque part un des secrets de votre réussite. On vous explique tout dans cet article.



Lorsque l’on veut louer un bien à usage d’habitation il faut se poser la question de savoir si on veut le louer nu ou meublé. La première option présente des avantages en termes de stabilité (durée du bail, préavis de départ, etc) et la deuxième présente des avantages en termes de fiscalité car ce type de location permet de payer très peu (voire ne pas payer!) d'impôts sur vos revenus locatifs. Zoom sur l’option numéro deux, plébiscitée par de nombreux investisseurs en immobilier.


Le statut LMNP : C'est quoi ?


Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) n'est ni une loi, ni un régime fiscal. C’est, comme son nom l’indique, un statut auquel peuvent prétendre les propriétaires qui souhaitent louer leur bien (maison, appartement, chambre, résidence, gîte, maison de retraite, résidence de service, mobil home) meublé, dans de l’ancien ou du neuf. Ce statut permet au propriétaire de mettre en location son bien, de façon régulière ou non, de façon à ce qu’il soit directement habitable par le locataire.

Comme précisé en amont, ce statut s’avère particulièrement avantageux dans sa fiscalité.


Fiscalité du LMNP : c’est ici que c’est intéressant !


Contrairement à la location nue, les revenus locatifs pour les loueurs en LMNP ne sont pas perçus comme des revenus fonciers mais comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Et lorsque vous percevez des BIC, vous aurez le choix entre deux régimes d’imposition: le régime micro-BIC et le régime réel.

  • Micro BIC : Si vous réalisez un chiffre d'affaires annuel hors taxe (CAHT) inférieur à 72 600 vous êtes imposé au régime spécial Micro-BIC (micro-entreprise ou micro BIC). Ce régime fiscal permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus imposables. Dans le cas du régime micro-BIC, le bailleur ne pourra déduire aucune de ses charges. Ce régime s’applique de plein droit lorsque la recette locative annuelle ne dépasse pas le plafond.

  • Le régime réel: Ce dernier s’applique de plein droit si le revenu locatif annuel excède les plafonds du régime micro. Le régime réel est un peu plus complexe à mettre en place d’un point de vue comptable, mais dans 85% des cas bien plus avantageux car il permet de déduire l’ensemble des frais investis dans le bien ainsi que l’amortissement de ce bien. Dans certains cas, vous ne paierez pas d’impôts sur vos revenus locatifs.


Qu’est ce que cela signifie concrètement?

  • Déduire l’ensemble des frais investis dans le bien signifie que toutes les dépenses qui ont été occasionnées pour le bien meublé peuvent être déduites fiscalement des recettes locatives.

Quelles sont les charges déductibles?

  • On retrouve les intérêts d’emprunts majorés des frais de dossier

  • la CET (contribution économique et territoriale)

  • les primes d’assurance

  • les frais de gestion locative

  • l’achat de petits matériaux de moins de 500 euros

  • les dépenses d’entretien et de réparation

  • les dépenses de personnels

  • les frais de gestion courante (frais postaux, téléphone, internet)

  • les frais de procédure (si procédure il y a: frais d’avocat pour un litige par exemple)

  • les frais liés à la consommation d’énergie

  • les frais d’acquisition (notaire, ingénierie, droit d’enregistrement, honoraire d’agence).

  • Amortir son bien revient à considérer qu’il subira une dévalorisation annuelle sur une certaine durée jusqu’à devenir obsolète. Notez bien que cela ne signifie pas qu’il perdra de la valeur à la vente, cette obsolescence se compte uniquement sur le plan fiscal mais ne veut pas dire que vous devrez brader votre bien: vous aurez donc le beurre, et l’argent du beurre. Amortir amène alors à limiter le bénéfice enregistré et donc l’impôt à payer. Attention, l’amortissement LMNP ne peut accroître un déficit, il peut seulement diminuer le bénéfice, voire le réduire à zéro.

L’immobilier hors taxes et hors terrain, ainsi que les frais de notaire peuvent être amortis sur une période allant de 20 à 40 ans. Les meubles et équipements hors taxes sont amortis eux sur une période allant de 5 à 7 ans.




tableau d'amortissement en LMNP


  • Prenons un exemple pour illustrer: Vous achetez un appartement 200 000 euros, 10 000 euros de meubles, 15 000 euros de frais de notaire. Vous pouvez amortir (nous déduisons 10% de terrain) 180 000 euros sur 25 ans, 10 000 euros sur 5 ans, et 15 000 euros sur 25 ans.

180 000/25 = 6000 euros / an sur 25 ans

10 000/5 = 2000 euros / an sur 5 ans

15 000/25= 600 euros sur 25 ans



Si par exemple vous bénéficiez d’un revenu locatif annuel de 12 000 euros par an, votre bénéfice imposable sera 12 000 - 8600 = 3400 euros annuel, avant déduction des charges. Vous ne payerez donc pas d’impôt sur vos revenus locatifs !


Les obligations pour obtenir le statut LMNP


LES OBLIGATIONS LIÉES AU BAILLEUR


  • Pour pouvoir obtenir le statut LMNP, les revenus générés par la (ou les) location(s) ne doivent pas dépasser 23000 euros par an pour le propriétaire ET 50% de ses revenus annuels.

  • L’investissement en LMNP commence pour le bailleur par s’enregistrer auprès du centre des impôts dont dépend le bien immobilier concerné. Pour cela, il doit remplir le formulaire Cerfa n° 11921*05 « Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » (P0i) et l’envoyer au Greffe du tribunal de Commerce. Ce formulaire LMNP est récupérable sur le site www.impot.gouv.fr ou auprès du service public. C’est cette immatriculation qui lui permet d’obtenir son numéro de SIRET et de débuter son activité de loueur en meublé.

/!\ Attention : une fois le bien mis en location, vous avez 15 jours à compter de la date de la signature du bail pour déclarer votre statut LMNP.


LES OBLIGATIONS LIÉES AU LOGEMENT

  • Les conditions d’obtention de ce statut: Il est impératif que le bien loué:

  • fasse plus de 9m2 de surface habitable

  • soit meublé.


/!\ Attention, la liste des meubles obligatoires pour prétendre au statut LMNP est très précise. Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

  • Literie comprenant couette ou couverture ;

  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

  • Plaques de cuisson ;

  • Four ou four à micro-ondes ;

  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

  • Ustensiles de cuisine ;

  • Table et sièges ;

  • Étagères de rangement ;

  • Luminaires ;

  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Un logement qui ne comportera pas au minimum ces éléments ne pourra prétendre au statut LMNP et aux avantages fiscaux qui vont avec! Aussi, votre capacité à proposer un logement bien équipé réduira le risque de vacances locatives !


Lorsque vous faites le choix d’investir avec ChezVous, notre comptable s’occupe de gérer la déclaration LMNP ainsi que les déclarations fiscales à votre place. Oui, notre proposons un vrai service clé en main !