Le statut LMNP : comment se constituer un patrimoine immobilier en maîtrisant sa fiscalité !
Le statut LMNP : comment se constituer un patrimoine immobilier en maîtrisant sa fiscalité !
Lorsque vous commencerez à vous intéresser à l’investissement locatif, vous verrez fréquemment apparaître la notion de “statut LMNP”. Il est important de bien comprendre ce que cela signifie, c’est quelque part un des secrets de votre réussite. Pourquoi faire et comment fonctionne le LMNP ? Quel logement ? On vous explique tout dans cet article qui s'intéresse à la fiscalité de la location meublée.
Lorsque l’on veut louer un bien à usage d’habitation il faut se poser la question de savoir si on veut le louer nu ou meublé. La première option présente des avantages en termes de stabilité (durée du bail, préavis de départ, etc) et la deuxième présente des avantages en termes de fiscalité car ce type de location permet de payer très peu (voire ne pas payer!) d'impôts sur vos recettes locatifs. Zoom sur la fiscalité de la location meublée, plébiscitée par de nombreux investisseurs en immobilier locatif.
Le statut LMNP : C'est quoi ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) n'est ni une loi, ni un régime fiscal. C’est, comme son nom l’indique, un statut auquel peuvent prétendre les propriétaires qui souhaitent louer leur bien (maison, appartement, chambre, résidence, gîte/ chambre d'hôte, maison de retraite, résidence de service, mobil home) meublé, dans de l’ancien ou du neuf. Ce statut permet au propriétaire de mettre en location son bien, de façon régulière ou non, de façon à ce qu’il soit directement habitable par le locataire.
Comme précisé en amont, ce statut s’avère particulièrement avantageux dans sa fiscalité.
Régimes micro bic ou réel ?
Contrairement à la location nue, les revenus locatifs pour les loueurs en LMNP ne sont pas perçus comme des revenus fonciers mais comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Et lorsque vous percevez des BIC, vous aurez le choix entre deux régimes d’imposition: le régime micro bic et le régime réel.
Micro BIC : Si vous réalisez un revenu annuel hors taxe (CAHT) inférieur à 72 600 vous êtes imposé au régime spécial Micro-BIC (micro-entreprise ou micro BIC). Ce régime fiscal permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus imposables. Dans le cas du régime micro-BIC, le bailleur ne pourra déduire aucune de ses charges. Ce régime s’applique de plein droit lorsque la recette locative annuelle ne dépasse pas le plafond.
Le régime réel: Ce dernier s’applique de plein droit si le revenu locatif annuel excède les plafonds du régime micro. Le régime réel est un peu plus complexe à mettre en place d’un point de vue comptable, mais dans 85% des cas bien plus avantageux car il permet de déduire l’ensemble des frais investis dans le bien ainsi que l’amortissement de ce bien. Dans certains cas, vous ne paierez pas d’impôts sur vos revenus locatifs.
Qu’est ce que cela signifie concrètement?
Déduire l’ensemble des frais investis dans le bien signifie que toutes les dépenses qui ont été occasionnées pour le bien meublé peuvent être déduites fiscalement des recettes locatives.
Charges, amortissement et déficits - Quelles sont les charges déductibles?
On retrouve les intérêts d’emprunts majorés des frais de dossier
la CET (contribution économique et territoriale)
les primes d’assurance
les frais de gestion locative
l’achat de petits matériaux de moins de 500 euros
les dépenses d’entretien et de réparation
les dépenses de personnels
les frais de gestion courante (frais postaux, téléphone, internet)
les frais de procédure (si procédure il y a: frais d’avocat pour un litige par exemple)
les frais liés à la consommation d’énergie
les frais d’acquisition (notaire, ingénierie, droit d’enregistrement, honoraire d’agence).
L'amortissement de son bien revient à considérer qu’il subira une dévalorisation annuelle sur une certaine durée jusqu’à devenir obsolète. Notez bien que cela ne signifie pas qu’il perdra de la valeur à la vente, cette obsolescence se compte uniquement sur le plan fiscal mais ne veut pas dire que vous devrez brader votre bien: vous aurez donc le beurre, et l’argent du beurre. L'amortissement amène alors à limiter le bénéfice enregistré et donc l’impôt à payer. Attention en LMNP l'amortissement ne peut accroître un déficit, il peut seulement diminuer le bénéfice, voire le réduire à zéro.
L’immobilier hors taxes et hors terrain, ainsi que les frais de notaire peuvent bénéficier d'un amortissement sur une période allant de 20 à 40 ans. L'amortissement des meubles et équipements hors taxes sont eux sur une période allant de 5 à 7 ans.
Prenons un exemple pour illustrer: Vous achetez un appartement 200 000 euros, 10 000 euros de meubles, 15 000 euros de frais de notaire. Vous pouvez amortir (nous déduisons 10% de terrain) 180 000 euros sur 25 ans, 10 000 euros sur 5 ans, et 15 000 euros sur 25 ans.
Si par exemple vous bénéficiez d’un revenu locatif annuel de 12 000 euros par an, votre bénéfice imposable sera 12 000 - 8600 = 3400 euros annuel, avant déduction des charges. Vous ne payerez donc pas d’impôt sur vos revenus locatifs !
Les conditions pour obtenir le statut LMNP
Pour pouvoir obtenir le statut LMNP, les revenus générés par la (ou les) location(s) ne doivent pas dépasser 23000 euros par an pour le propriétaire ET 50% de ses revenus annuels.
L’investissement en LMNP commence pour le bailleur par s’enregistrer auprès du centre des impôts dont dépend le bien immobilier concerné. Pour cela, il doit remplir le formulaire Cerfa n° 11921*05 « Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » (P0i) et l’envoyer au Greffe du tribunal de Commerce. Ce formulaire LMNP est récupérable sur le site www.impot.gouv.fr ou auprès du service public. C’est cette immatriculation qui lui permet d’obtenir son numéro de SIRET et de débuter son activité de loueur en meublé.
/!\ Attention : une fois le bien mis en location, vous avez 15 jours à compter de la date de la signature du bail pour déclarer votre statut LMNP.
Les conditions d’obtention de ce statut: Il est impératif que le bien loué:
fasse plus de 9m2 de surface habitable
soit meublé.
/!\ Attention, la liste des meubles obligatoires pour prétendre au statut LMNP est très précise. Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
Literie comprenant couette ou couverture ;
Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
Plaques de cuisson ;
Four ou four à micro-ondes ;
Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
Ustensiles de cuisine ;
Étagères de rangement ;
Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Un logement qui ne comportera pas au minimum ces éléments ne pourra prétendre au statut LMNP et aux avantages fiscaux qui vont avec! Aussi, votre capacité à proposer un logement bien équipé réduira le risque de vacances locatives !