Investissement locatif : suis-je le bon candidat au prêt immobilier ?
Vous avez décidé de réaliser un investissement locatif pour constituer votre patrimoine immobilier en le faisant financer en partie par vos locataires ? Il vous faut à présent convaincre votre banque de vous suivre dans votre projet. Combien puis-je emprunter ? Avec ou sans apport ? Deux parmi une multitude de questions que vous devez vous poser avant de vous lancer dans la recherche du meilleur bien immobilier. Il est pour cela nécessaire de faire une simulation de crédit pour estimer votre capacité d’emprunt et respecter le taux d’endettement imposé par les banques.
💸 Comment savoir ma capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt représente le montant des mensualités que vous êtes capable d’assumer chaque mois.
Pour le définir, la banque prend en compte vos revenus :
· salaires et primes pour les salariés ;
· revenus annuels pour un auto-entrepreneur, un gérant de SARL ou tout autre indépendant ;
· pensions alimentaires perçues ;
· revenus locatifs (généralement à hauteur de 70 % des loyers perçus) ;
· revenus commerciaux ;
· rentes et retraites.
À ces revenus sont soustraites les charges :
· loyer ou prêt pour la résidence principale ;
· prêt immobilier pour l’investissement locatif ;
· crédits en cours ;
· pensions alimentaires versées.
Imaginons un revenu global de 5 000 € et des charges à hauteur de 1 000 €. Combien puis-je emprunter ? Pour le savoir, il est nécessaire de calculer le taux d’endettement qui ne doit pas être supérieur à 33 %. Ici, vos charges ne peuvent excéder 5 000 x 33 %, soit 1 650. Votre capacité d’emprunt est donc de 650 €
Montant emprunté, assurance emprunteur et frais divers (frais de dossier, frais de garantie, etc.), vos mensualités ne pourront excéder ce montant.
🙅♂️ Fin du calcul différentiel : comment emprunter malgré tout ?
Auparavant, les banques réalisaient un calcul différentiel qui était très favorable aux investisseurs immobiliers. Il permettait de réduire votre taux d’endettement pour emprunter plus.
L’estimation de votre capacité d’emprunt est aujourd’hui modifiée, le calcul différentiel est abandonné. Devez-vous pour autant mettre fin à votre projet ? Non. Si les conditions se durcissent, n’oubliez pas que les banques s’octroient quelques libertés. 20 % des dossiers peuvent être hors limites, cela permet aux banques, malgré les restrictions, d’atteindre leurs objectifs en matière d’octroi de prêt. Aussi, en présentant un profil global favorable, vous pourriez tout de même accéder au prêt immobilier locatif.
🏦 Comment présenter le profil le plus favorable à la banque ?
Pour être bankable, vous devez présenter votre meilleur profil. Cela permet de bénéficier d’un meilleur accès au crédit, mais aussi, et surtout d’obtenir un taux de crédit immobilier plus favorable. Pour le calcul de votre crédit immobilier, le banquier va prendre en considération les points suivants :
· vos revenus ;
· votre apport personnel (il est obligatoire dans la plupart des banques) ;
· la durée du crédit (si votre capacité d’emprunt le permet, réduisez la durée pour obtenir un meilleur taux immobilier) ;
· votre gestion de compte et votre épargne ;
· votre projet : un bien parfaitement situé dans une zone où la demande locative est forte va impacter la décision de votre banque) ;
· la précision de votre projet : prix du bien, devis pour les travaux, montrez que vous maîtrisez parfaitement votre sujet et que vous avez tout anticipé ;
· votre réactivité et soin dans la démarche : soyez proactif, fournissez tous les éléments demandés par la banque dans les meilleurs délais, montrez votre implication et votre motivation pour accélérer le processus. Pensez à ranger les documents demandés au lieu de les envoyer en vrac, cela renvoie une meilleure image de votre sérieux ;
· vos garanties : les banques sont plus enclines à prêter lorsque le risque est maîtrisé. Dans le cadre d’un investissement locatif, le risque majeur est le loyer impayé qui pourrait remettre en cause le remboursement de votre crédit immobilier. Pour rassurer votre banquier, souscrivez une solution d’investissement clé en main incluant la garantie des loyers.
🧐 Quel salaire pour emprunter 200 000 € ?
C’est une question que beaucoup d’investisseurs se posent. Toutefois, il n’existe pas de réponse toute faite. Il en va de même pour cette question récurrente : combien puis-je emprunter avec mon salaire ?
Comme évoqué précédemment, votre profil va véritablement impacter l’estimation de votre capacité d’emprunt. De même, le calcul réalisé par la banque, classique ou différentiel, aura une incidence. Le coût du crédit immobilier (taux, assurance emprunteur, garantie, frais de dossier, …), bien sûr, jouera un rôle.
Pour répondre précisément à votre question, une simulation de crédit s’impose. Et pour être certain de bénéficier de la meilleure offre, vous pouvez faire une simulation très rapide avec notre partenaire et courtier en ligne Lowtaux. Ce professionnel est à même de défendre votre profil auprès des banques et de trouver les meilleures conditions pour votre projet.
⏳ Est-il raisonnable de demander un différé de remboursement ?
Cette demande doit répondre à un véritable besoin. Demander un différé sans raison ne pourrait qu’inquiéter votre banque quant à votre capacité de remboursement de votre prêt immobilier locatif. En revanche, si vous achetez dans l’ancien et que vous souhaitez réaliser des travaux, vous ne percevrez pas de suite vos revenus locatifs. La banque percevra mieux votre demande.
🛠 Comment financer les travaux d’un investissement locatif ?
Deux solutions sont proposées selon les établissements bancaires. Certaines banques incluent les travaux dans le crédit immobilier. C’est un véritable avantage, le taux de crédit immobilier étant bien plus favorable qu’un prêt travaux. D’autres en revanche, proposent un prêt travaux en parallèle du crédit immobilier.
🛋 Comment financer les meubles d’un investissement locatif meublé ?
Le prêt immobilier pour votre investissement locatif, quant bien même serait-il meublé, ne finance que très rarement les meubles de votre location. Toutefois, il existe quelques exceptions. Les banques peuvent accepter le financement d’une cuisine aménagée, d’un dressing ou d’un meuble sous lavabo, étant considéré que ces éléments font corps avec le bien contrairement à une table ou un canapé.
Prenez le temps de bien préparer votre projet et de vous poser toutes les questions nécessaires avant de vous rendre chez votre banquier. Vous devez présenter le profil le plus favorable pour faire accepter votre demande de prêt. N’hésitez pas à négocier les conditions de votre prêt (taux, financement des travaux, différé de remboursement, etc.) Et pour bénéficier de conditions toujours plus attractives, n’hésitez pas à vous tourner vers un courtier, surtout si vous êtes primo-investisseur.
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