• Sven

Investir en SCI ou seul ? Notre guide pour bien choisir.

L’investissement locatif est votre prochain défi ? Alors la SCI et ses avantages font sans doute partie de vos préoccupations. Les avantages d’une SCI familiale sont relativement connus, mais si vous songez à l’immobilier locatif, investir en SCI ou seul est une question à ne pas négliger. Définition, fonctionnement, fiscalité, création, succession.. Pour bien choisir, suivez le guide !


❓ Quel est l'intérêt de créer une sci ?

Une SCI (société civile immobilière) est une société créée par au moins 2 personnes dans le but d’acquérir et/ou de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.


Son capital est divisé en parts sociales réparties entre les associés, le plus souvent proportionnellement à leur apport. D’un point de vue patrimonial, c’est d’ailleurs un outil efficace qui permet d’éviter le régime de l’indivision.

Le cadre de la SCI offre beaucoup de souplesse à ses associés, qui sont représentés par un ou plusieurs gérants. Les décisions sont prises collégialement, lors d’assemblées générales.


Enfin, la SCI vous offre la possibilité de choisir votre régime fiscal : imposition sur le revenu (IR) ou imposition sur les sociétés (IS).


🚀 Comment créer une SCI et quel est son coût ?

Qu’il s’agisse de créer une SCI familiale ou une SCI classique, vous devez avant tout rédiger les statuts de la société.


Ce sont eux qui régissent et organisent la vie de la SCI. Il convient donc d’être particulièrement vigilant lors de leur rédaction.


Bon à savoir : dès qu’un bien immobilier est apporté dans la SCI, le recours à un notaire est indispensable.


Une fois les statuts rédigés, vous devez les enregistrer au centre des impôts, puis publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL).

Enfin, vous déposez un dossier d'immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce qui vous enverra le Kbis de votre SCI en retour.


La création d'une SCI coûte entre 100 et 300€, réaliser ses démarches soi-même est une solution encore moins onéreuse.


Cependant, les déléguer à un professionnel représente un gain de temps et de tranquillité. Vous pouvez vous adresser à un professionnel du droit ou à un service de formalités commerciales en ligne.


Si la SCI et ses avantages vous séduisent, optez pour un investissement locatif clé en main !


🧭 Investir en SCI avec des associés ou seul, quels avantages et inconvénients ?

Investir seul vous permet d’investir sans consulter ses associés et en vous épargnant la lourdeur des démarches relatives aux sociétés (et leur coût !).

Vous n’avez pas de capital à apporter et vous pourrez utiliser tous les dispositifs de défiscalisation sans contrainte, comme le LMNP (location meublée non professionnelle).


Fiscalement, vous déclarez vos revenus locatifs lors de votre déclaration de revenus annuelle et êtes imposé selon votre tranche d’imposition. En revanche, si investir seul offre une certaine liberté de gestion, vous êtes seul pour financer votre projet locatif.


Investir en SCI présente des avantages différents. La capacité financière d’une SCI est plus importante que celle d’une personne seule et l’obtention d’un accord de crédit bancaire en est facilité. L’immobilier locatif devient alors plus accessible !


La capacité d’emprunt d’une SCI se base principalement sur celle de ses associés : la banque analyse les revenus et charges de chaque membre de la société pour évaluer leur taux d’endettement et leur reste à vivre.


Ce sont les capacités d’achat cumulées des associés qui vont déterminer la capacité d’emprunt de votre SCI. En vous associant à plusieurs, vous augmentez vos chances d’obtenir un prêt immobilier pour financer votre projet.


La transmission est également un argument majeur de la SCI : les biens sont détenus directement par la société. En cas de départ ou de décès d’un associé, ce sont ses parts qui sont transmises.


Cela vous évite d’une part le régime de l’indivision en cas de pluralité d’héritiers, et d’autre part, la cession peut être faite de manière progressive, par le biais de donations tous les 15 ans. Vous bénéficiez alors d’un abattement fiscal vous permettant d’éviter les droits de transmission.

Enfin, en fonction de l’option fiscale choisie, des investissements réalisés, de la gestion des biens et de votre situation personnelle, la SCI vous ouvrira des portes intéressantes en termes de fiscalité.


Si la transmission de votre investissement locatif est votre objectif premier ou si vous souhaitez investir à plusieurs : une SCI immobilière est faite pour vous !


🔀 Fiscalité : Peut-on cumuler une SCI et un statut en LMNP ?

En principe, il n’est pas possible de cumuler SCI et LMNP, la première étant une société avec un objet civil et la seconde une activité commerciale.

Toutefois, la règle connaît une exception et le cumul est possible, à condition de respecter les conditions suivantes pour conserver le régime de l’IR :

  • les revenus issus du LMNP ne doivent pas représenter plus de 10 % des revenus totaux annuels de la SCI ;

  • le LMNP doit rester une activité ponctuelle et donc, non régulière.

Si vous exercez une activité de LMNP au travers de votre SCI qui ne respecte pas ces critères, il faut savoir que le régime fiscal de cette dernière basculera automatiquement vers celui de l’impôt sur les sociétés (IS). Selon le chiffre d’affaires réalisé, le taux d’imposition sera de :

  • 15% jusqu’à 38.120€

  • 33,33 % au-delà.

🌍 Peut-on créer une SCI depuis l’étranger ?

Oui il est tout à fait possible pour une personne non-résidente d’être associée d’une SCI.


Le recours à cette société peut d’ailleurs permettre à un expatrié d’organiser son patrimoine en France, et notamment de préparer sa transmission de manière progressive.


La souplesse de gestion de la SCI lui permet de participer depuis l’étranger à la vie de la société et de prendre part à toutes les décisions.

Avec des statuts appropriés, il est même possible de faire donation démembrée, un moyen redoutablement efficace de transmettre sans affecter la gérance des biens par le donataire et sans avoir recours à une indivision.


Attention toutefois: chaque situation est à étudier dans le détail avec un professionnel spécialiste des conventions internationales, notamment en matière de fiscalité.


La forme d’investissement dépend entièrement de votre projet et de votre situation personnelle et fiscale.


👨‍👩‍👧‍👦 Alors, investir en SCI ou seul ?

Un investissement locatif seul vous permet d’investir immédiatement et d'être 100% propriétaire du bien, sans autres démarches que le financement et l’achat du bien. La gestion ne dépend que de vous et vous pouvez louer en LMNP sans contrainte. Il est parfait pour un achat isolé.


Investir en SCI, c’est s’engager dans une démarche différente : celle de la constitution d’un patrimoine et de sa gestion avec des associés. La SCI vous apporte une capacité financière plus importante et une gestion sur-mesure, adaptée à vos besoins. En contrepartie, vous devez composer avec les quelques lourdeurs administratives qui incombent aux sociétés.


FAQ :

Pourquoi créer une société type SCI familiale ?

Une sci familiale est, comme son nom l’indique, une SCI dont les membres sont issus de la même famille, ainsi que leurs conjoints. Elle a pour but de gérer un patrimoine tel qu’une maison de famille ou des investissements locatifs.

Comment investir seul en SCI ?

Ce n’est pas possible. La seule exception prévue et autorisée par la loi est la réunion de l’ensemble des parts dans les mains d’un seul associé suite au décès de son ou ses associés, pendant 1 an maximum. La réunion est également tolérée en cas de cession de toutes les parts à un associé, qui doit changer rapidement de forme juridique.

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