Comment calculer une vraie rentabilité locative ?
Comment calculer une vraie rentabilité locative ?
Pour profiter d’un investissement immobilier, il est crucial de connaître son rendement locatif. Différentes méthodes de calcul sont à la disposition de l’investisseur pour évaluer la rentabilité de sa location. Mais avant de sortir la calculatrice afin d’appliquer les formules, qu’est-ce que la rentabilité locative exactement ? Comment savoir si mon investissement locatif est rentable ? Comment calculer un rendement locatif brut ou net ?
🧐 Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative permet à l’investisseur d’évaluer un bien immobilier, qu’il soit meublé ou non, avec pour objectif premier de le louer et de profiter des revenus qui vont en découler.
Le taux de rentabilité locative se réalise sur une année et selon un pourcentage, qui montre le ratio entre le montant du loyer et le prix du bien immobilier.
Il est possible d’estimer tous types de biens immobiliers comme les studios, les appartements, les maisons, les parkings, les bureaux, les commerces, etc. que ce soit en saisonnier ou bien en location continue.
Avant de procéder au calcul, il est essentiel de s’informer sur la rentabilité moyenne dans le lieu où est établi le bien immobilier à acquérir.
En France, le taux de rentabilité se situe aux alentours de 5,9 % et 7% pour une maison ou un appartement, et peut aller jusqu’à 8 % pour les parkings, qui ont donc un taux de rentabilité très intéressant, surtout dans les grandes métropoles. La rentabilité d'un appartement peut varier fortement entre une ville et une autre en fonction de plusieurs facteurs (prix au m2, tension locative, taxe foncière locale, ...)
🧮 Le calcul du taux de rentabilité d’un investissement locatif
La méthode la plus utilisée pour obtenir un taux de rentabilité par les investisseurs se fait selon trois grandes étapes : la première est la rentabilité locative « brute » ; la deuxième, la rentabilité « nette », et la troisième la rentabilité dite « nette-nette ».
Ce calcul peut être réalisé sur tous les biens immobiliers, qu’ils soient meublés ou non, payés comptant ou en ayant recours à un prêt immobilier.
La rentabilité locative brute
Ce premier calcul reste assez simple, il est d’ailleurs utilisé par les agents immobiliers pour estimer rapidement la rentabilité locative d’un bien :
loyer annuel / coût réel du logement x 100
Ce dernier correspond au montant initial auquel sont ajoutés les frais de notaire (7 % du prix d’achat), les frais d’agence et les éventuelles rénovations.
Pour donner un exemple de calcul, un investisseur a fait l’acquisition d’un appartement dont le montant initial est de 120 000 €, avec 14 000 € de frais de notaire, 10 000 € de frais d’agence et 20 000 € de rénovation. Le coût réel de l’appartement est donc de 164 000 €. Le loyer mensuel de cet appartement est de 900 €.
La rentabilité brute est de : 10 800 € (900 x 12) / 164 000 € x 100 = 6,59 %
La rentabilité locative nette
Après avoir calculé la rentabilité brute du bien immobilier, pour obtenir un résultat plus précis, l’investisseur devra soustraire sur le loyer annuel divers frais apportés au logement.
Il peut s’agir de travaux de copropriété, de frais d’emprunt, de l’entretien, de réparations, de la taxe foncière, des assurances, des frais de gestion...
Le calcul se résume donc à : (loyers annuels – frais divers) / coût réel du logement x 100
Pour reprendre l’exemple précédent, le loyer annuel de l’appartement est de 10 800 €, auquel on enlève 10% de frais de gestion, 500 € de taxe foncière, 100 € de charges locatives non récupérables et 50 € d’assurances.
La rentabilité nette est de : 9 070 € (10 800 € - 10% - 500 € - 100 € - 50 €) / 164 000 € x 100 = 5,53 %
La rentabilité locative nette-nette
Pour plus de précisions, l’investisseur peut aussi calculer la rentabilité selon sa situation fiscale.
Il faudra donc évaluer la rentabilité locative nette avec la tranche marginale d’imposition (ou TMI), qui est généralement de 30 % ainsi que les prélèvements sociaux de 17,5 % et enfin l’impôt sur la fortune immobilière si le patrimoine immobilier est supérieur à 1,2 million d’euros.
Enfin sont soustraits les abattements et avantages fiscaux comme la loi Pinel ou bien la loi Censi-Bouvard.
Le rendement net-net est évalué de la manière suivante : 6 394,35 € (9 070 € x 29,5 % (30% + 17,5 % – loi Pinel 18 %)) / 164 000 € x 100 = 3,90 %
Dans l’exemple fourni, la rentabilité locative a été estimée sur douze mois ; le résultat sera totalement différent si le logement a été loué en saisonnier sur six mois par exemple.
C’est également le cas lorsqu’il y a un taux d’emprunt, la rentabilité sera également distincte par rapport à un achat comptant.
Pour optimiser au mieux le rendement de sa location, il est nécessaire de choisir le meilleur statut d’imposition mais aussi ne pas hésiter à négocier le prix d’achat initial.
D’autres méthodes de calcul de la rentabilité locative
Il existe deux autres moyens pour évaluer la rentabilité locative d’un bien immobilier : le RCI (ou Rendement du Capital Investi) et la méthode « Larcher ».
Le calcul de la rentabilité locative par le RCI
Cette évaluation peut être réalisée sur tous investissements locatifs, meublés ou non. Pour un bien immobilier acheté comptant, l’évaluation se fait selon le calcul suivant : rendement annuel / montant de l’investissement total x 100
Le coût initial est de 120 000 €, avec des frais de notaire de 14 000 €, les frais d’agence de 10 000 € et 20 000 € de travaux, le montant réel du logement est de 164 000 €, toujours avec un loyer de 900 € par mois.
Au bout d’une année, l’investisseur a reçu 10 800 € de revenus locatifs (900 € x 12), avec 100 € de dépenses diverses par mois, ce qui fait 1 200 € à l’année : 9 600 € (10 800 € - 1 200 €) / 164 000 x 100 = 5,85 %
Nous retrouvons approximativement le même résultat que pour la rentabilité locative nette.
Dans le cas d’un bien immobilier acheté par emprunt, le calcul sera plus étoffé, car aux dépenses diverses se rajoute le prêt effectué.
Pour l’appartement acheté 120 000 € en prêt, avec un acompte de 20 %, ce qui représente 24 000 €, ainsi que les frais énoncés précédemment (pour un total de 44 000 €), l’investisseur va dépenser au total 68 000 € (acompte + frais divers). Le prêt se faisant sur 30 ans, avec un taux d’intérêts de 4 % sur les 96 000 € empruntés (120 000 € - acompte de 24 000 €), cela représente une mensualité de 458 €, à rajouter aux dépenses diverses d’un montant de 100 €, faisant au total 558 €.
En reprenant le revenu locatif annuel, qui est de 10 800 €, ainsi que le rendement annuel de 4 104 € (342 (900 € - 558 €) x 12), le RCI est calculé de la manière suivante : 4 104 € (rendement annuel) / 44 000 € (dépenses initiales) x 100 = 9,32 %
Dans ce processus, la rentabilité a un taux beaucoup plus intéressant contrairement à l’achat comptant, mais l’investisseur ne doit pas oublier qu’il a contracté un emprunt pendant plusieurs années.
Le RCI permet lui permet vraiment d’être informé sur le rendement de son bien immobilier. Il peut estimer les coûts et les dépenses et faire des comparaisons avec d’autres biens pour choisir celui qui sera le plus rentable.
S’il y a absence de revenus pour vacances, il sera nécessaire de remplacer les douze mois par le nombre correspondant.
La méthode « Larcher »
C’est un moyen rapide, facile, réaliste et suffisamment précis pour calculer un investissement locatif rentable.
En effet, l’évaluation se fait grâce à la formule suivante : Rentabilité nette = 9 mois de loyer brut / coût global de l’achat x 100.
Si nous reprenons notre exemple, avec le coût réel de l’appartement de 164 000 € et un loyer brut de 900 € par mois, cela donne : 8 100 (900 € x 9) / 164 000 € x 100 = 4,94 %. Le résultat obtenu se rapproche de la rentabilité nette calculée auparavant.
Pourquoi seulement neuf mois au lieu de douze ? Tout simplement parce que les charges locatives et les diverses dépenses liées au bien immobilier en location représentent 25 % du loyer à l’année, ce qui correspond à trois mois.
Cependant, l’emplacement du bien immobilier en location ne doit pas être négligé, ni l’état du bâtiment, qui pourrait engendrer des travaux de rénovation très important.
Calculer et maîtriser sa rentabilité demandent une certaine organisation et le moindre coût doit être intégré. ChezVous intègre dans les calculs le moindre cout et aléa et vous garantit un cashflow stable quoi qu'il arrive et votre rendement reste inchangé.
Pour conclure
Il n'y a pas de mauvaise ou bonne rentabilité locative, tout dépend de votre projet initial (placement, semi-patrimonial, rendement, ..) L'important est de savoir correctement simuler une rentabilité locative et s'assurer que celle-ci s'inscrit dans sa stratégie d'investissement.