10 premières étapes à suivre lorsque l’on est primo-investisseur locatif !
Se lancer dans un projet d’investissement locatif nécessite de bien s’informer pour ne pas commettre d’erreurs. Voici les 10 premières étapes à suivre lorsque l’on est primo-investisseur !
1. Définissez votre capacité d’emprunt
C’est la première étape, qui déterminera les suivantes.
Il faut tout d’abord prendre rendez-vous avec son banquier pour définir sa capacité d’emprunt par rapport à ses revenus, ses crédits en cours et son apport. Il est possible d’avoir une première idée de votre capacité d’endettement avec notre partenaire Hypo
Vous êtes expatriés français? Vous pouvez réaliser des investissements locatifs en France grâce à notre partenaire courtier Crédit International.
2. Quel investissement locatif souhaitez-vous réaliser ?
Prenez un moment pour définir votre projet. Pour cela posez-vous la question: pourquoi je veux faire cet investissement locatif ? Le type de bien choisi ne sera pas le même si vous souhaitez avoir une rentabilité maximum ou un appartement dans lequel vous projetez de passer vos vacances d’été.
Voici différentes questions que vous devez vous poser :
Un studio ? T4 ? maison ?
Neuf ou ancien ?
Avec ou sans travaux ?
De courte durée (type Airbnb) ou longue durée ?
Meublé ou vide ?
Géré par soi-même ou un mandataire (ChezVous, agence immobilière, conciergerie) ?
Chacune a ses spécificités légales, fiscales et pratiques. Sous certains régimes les charges (travaux, coûts bancaires, honoraires, ….) sont déductibles des revenus fonciers.
3. Renseignez-vous sur le régime fiscal
Il existe différents régimes fiscaux pour déclarer ses revenus en tant qu’investisseur.
Pour un achat à plusieurs il est possible de créer une SCI (société civile immobilière) qui sera imposée à l’IS (impôt sur les sociétés) ou à l’IR (impôt sur le revenu); ou d’acheter en indivision: dans ce cas là, les propriétaires pourront avoir le statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Ce statut peut également être celui d’une personne qui achète seule. La condition est de louer son bien meublé.
4. Choisissez la ville idéale
Si votre souhait est d’avoir un investissement rentable, oubliez les grandes villes et préférez les villes intermédiaires comme Limoges, Grenoble, Saint Etienne, Nancy et Poitiers.
Les critères qui doivent être pris en compte dans le choix de la ville sont le prix au m2 à la vente, à la location, la tension locative, le nombre d’étudiants, l’attractivité du territoire.
Prenons l’exemple de la ville de Grenoble: Il est possible de trouver des appartements à 1000 euros/m2, dans des quartiers calmes et attractifs. La tension locative y est importante du fait des nombreux étudiants, jeunes ingénieurs et scientifiques. Ce territoire est attractif en raison de sa proximité avec la montagne, plébiscitée par les cadres dynamiques et les étudiants en quête de sensations fortes !
5. Renseignez-vous sur les quartiers à plus fort potentiel
Sans connaître la ville, vous pourriez être tenté d’acheter un bien proche du centre ville, dans un quartier où le prix au m2 est faible. Une excellente opportunité dénichée ? Attention aux “trop” bonnes affaires. D’autres facteurs comme la sûreté du quartier sont essentiels pour une bonne gestion locative, et une revente assurée. Soyez vigilants et renseignez vous, un bon emplacement est primordial !
6. Dénichez la perle rare
Pour rechercher votre bien, vous pouvez démarcher des agences immobilières ou passer par des plateformes LeBonCoin, BienIci, PAP. (pensez aux alertes pour ne pas passer à côté de bonnes opportunités !)
C’est une étape longue et fastidieuse, dénicher la meilleure opportunité est un réel parcours du combattant !
Attention aux pièges: renseignez-vous sur l’état de l’immeuble et la dynamique de la copropriété (est-elle à jour dans ses travaux ? Existe-t-il des désaccords entre les propriétaires ?)
Conseil: Visitez le bien plusieurs fois, à différentes heures de la journée, vérifiez l’isolation sonore le jour et la nuit, faites-vous accompagner par un expert ou un artisan, il saura remarquer des détails que vous ne voyez pas.
Vous ne souhaitez pas vous préoccuper de cela? ChezVous peut le faire pour vous! Après un premier rendez vous qui nous permet de mieux cerner vos attentes, nous pourrons nous mettre à la recherche de votre perle rare! Prenez rendez-vous pour en discuter : https://calendly.com/chez-vous/
7. Bien trouvé ? Mais à quel prix ?
Le prix indiqué par le vendeur sur l’annonce n’est pas forcément le prix auquel se vendra le bien. Après vous être renseigné sur le prix au m2 du quartier, vous pourrez entamer une négociation du prix !
Astuce : sur les sites Castorus ou encore Etalab vous pouvez consulter l'historique des dernières transactions immobilières de n'importe quel quartier !
8. Faites estimer le montant des travaux de rénovation
Si votre projet inclut des travaux, faites estimer le montant pour ne pas avoir de mauvaises surprises. (soyez particulièrement vigilants sur l'électricité, la plomberie, et les fenêtres car ce sont de gros postes de dépenses).
Important: Faites faire des devis par plusieurs artisans pour comparer les prix: demander un devis ne veut pas dire s’engager et il y a parfois des variations importantes d’un artisan à un autre !
9. Signez le compromis de vente
Ça y est, vous vous êtes mis d’accord sur le prix ? Vous pouvez prendre contact avec un notaire pour enfin signer le compromis de vente !
Conseil : Vous pouvez prendre un notaire différent de celui du vendeur. Si votre notaire est bon, il aura à cœur de vous conseiller et de vous protéger en cas de litige.
Faites attention aux différents documents (PV d’AG, diagnostics de l’appartement, de la copropriété, etc.) et vérifiez les conditions suspensives à l’achat: vous pourrez, grâce à ces dernières, vous retirer sans perdre votre indemnité d’immobilisation si ces conditions ne sont pas remplies. Demandez à votre notaire de procéder à une lecture du compromis ensemble avant la signature pour repérer d'éventuelles coquilles ou informations erronées.
Rappelez vous qu’une fois le compromis signé, vous avez une période de 10 jours pour vous rétracter. Avant de procéder à l'officialisation de la vente, pensez à effectuer une visite de votre futur bien et vérifiez qu’il n’y ait pas eu de travaux, de modifications, de squatteurs.
Tout est dans l’ordre? Allez signer et buvez le champagne, c’est le début d’une belle aventure !
10. Obtenez votre prêt immobilier
Le compromis est signé, c’est maintenant le moment de chercher un financement. Nous vous conseillons de démarcher différentes banques pour comparer les durées, taux, et assurances que l’on pourra vous proposer.
Attention, ne tardez pas pour démarrer cette étape après la signature du compromis: vous avez un délai pour obtenir votre prêt immobilier. Au-delà, les vendeurs peuvent faire annuler la vente.
Grâce à son réseau de courtiers immobiliers, Chez Vous peut vous accompagner sur votre financement immobilier.
Vous avez un projet d’investissement locatif ? ChezVous vous accompagne de A à Z et vous garantit les loyers en cas de vacance locative : discutons de votre projet, prenez RDV !
